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QUI PEUT DEMANDER LA NULLITÉ DU CONTRAT DE SYNDIC

⚖️ Civ. 3e, 9 févr. 2022, FS-B, n° 21-11.197

Tout copropriétaire peut agir en nullité du mandat de syndic en raison du non-respect par celui-ci, pour la période précédant le jour où il est devenu copropriétaire, de son obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé.

Les faits :
Le 28 février 2013, Mme N. devient copropriétaire d’un lot dans la copropriété X. gérée par le cabinet de syndic SARL Mallet Guy Immobilier.
Dans les mois qui suivent son acquisition,  Mme N. en relisant les procès verbaux des Assemblées Générales tenues antérieurement à la date d’acquisition de sa qualité de copropriétaire, relève différentes fautes de la part du gestionnaire dont certaines, telle l’absence d'ouverture d’un compte séparé sont susceptibles d’entrainer la nullité de plein droit du mandat de syndic.
Madame N. décide alors  d’assigner la société SARL Mallet Guy Immobilier  en constatation de  la nullité de plein droit de son mandat de syndic et en indemnisation de ses préjudices.

L’affaire sera longue et donnera lieu à plusieurs recours.
En appel, dans un arrêt rendu le 26 novembre 2020, la Cour de Limoges considérera que Mme [M] n'était pas recevable à demander la nullité du mandat de syndic de la SARL Mallet Guy Immobilier “car dépourvue de qualité à agir pour la période antérieure au 28 février 2013, date à laquelle elle avait acquis la qualité de copropriétaire….“
Devant ce rejet, Mme N. décide d’introduire un pourvoi en cassation visant à faire annuler la décision de la Cour de Limoges

La question de droit :
Un copropriétaire peut-il agir en nullité du mandat de syndic pour méconnaissance de la part de celui-ci d’une de ses obligations fondamentales, en l’espèce l’ouverture d’un compte séparé au profit de la copropriété qui l’a mandaté, alors que le copropriétaire requérant n’était pas encore copropriétaire à la date de la forfaiture ?

La réponse du juge :
Le juge de la Haute Cour fonde sa décision sur plusieurs textes :

  • l’art. 18-II de la loi du 10 juillet 1965 qui liste les obligations incombant au syndic dont celle d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom de la copropriété qui l’a mandaté
  • l’art. 31 du code de procédure civile qui stipule  : “ L'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.“

Considérant que par sa décision,  la Cour de Limoges a violé ces deux textes, la Cour casse le jugement rendu en appel.
Il en ressort que tout copropriétaire  peut agir en nullité du mandat de syndic en raison du non-respect par celui-ci, de l’une de ses obligations fondamentales même si ce manquement a été commis pendant la période précédant le jour où le requérant est devenu copropriétaire à condition toutefois qu’il soit bien propriétaire à la date à laquelle il introduit sa requête car c’est cette qualité de copropriétaire qui fonde son intérêt à agir.

Mots clés associés
assemblée générale - contrat de syndic
compte bancaire séparé - attestation
action en justice - nullité mandat syndic